诸葛找房进驻上海：两成上海卖家下调5%挂牌价

　　诸葛找房继上周南京频道开通，本周又迅速覆盖上海区域。此时距上海楼市限购新规"沪九条"发布已两月余，诸葛找房凭借平台大数据为你全面解析新规下的上海二手房市场。

　　新规调控要点回顾：

　　1、限购从严：非本市户籍，购房资格2年变5年;

　　2、信贷调控：二套房首付50%(普通)，首付70%(非普通);

　　3、金融监管：严禁首付贷、过桥贷。

　　说明：闸北区及静安区在行政区划上已合并为静安区，由于两区区位及价格等具有较大差异，为方便参考，以下统计分析仍保持闸北区及静安区独立。

　　一、成交端趋势

　　一句话总结：经历过4月调控影响下的急速冷冻之后，5月份量价均出现回暖迹象。

　　1、成交量：新政推出后，4月成交量极速下滑，环比下跌69%，同比增长率由正增长199%转为负增长49%，5月份成交回升，环比增长14%，同比仍为负数，同比下跌42%。

　　2、成交价格：自15年底开始，上海二手房住宅呈波动式上升趋势，5月份价格创新高，达2.75万/㎡，环比增幅7%。

　　二、供应端特征

　　一句话总结：二手房供应共16.86万套，浦东区供应量最大，青浦、松江供应偏改善，中心城区房价均超5万，仅崇明及金山区价格尚未过万。

　　1、区域分布:目前上海在售二手房共计16.86万套，在售二手房主要来源浦东、宝山、闵行为主，其面积占比分别为27.1%、10.7%及10.6%，三者合计近半。

　　2、面积特征：青浦、松江、黄浦、闵行区供应偏改善，崇明、杨浦、徐汇、闸北等区域供应偏刚需。

　　3、价格特征：目前上海中心城区在售二手房挂牌价均超5万/㎡，静安区最高达8万/㎡;金山区及崇明区价格最低，目前挂牌价均价近9000元/㎡，尚不过万。

　　三、供求双方的博弈

　　一句话总结：新政已过两月，关于市场形势，各家说法不一，供求双方博弈仍在进行，后续政策走向是关键。

　　1、供应端地王炒热楼市：5月土地市场依旧火热，溢价率高达295.8%，成交楼面价仍预示着周边房价走高。

　　2、需求端调控冷冻市场：3月25日“沪九条”的出台急速冷冻市场，5月份稍显回暖迹象，同比仍下滑严重。

　　3、二手房市场小业主信心松动：二手房市场部分业主信心出现松动，目前坚守卖价或微幅下调，据抽样调查，约2成卖家下调挂牌价，幅度多为3%-5%。

　　4、购房者观望心态浓重：受政策影响，除购买资格及购买力受限外，购房者心态受影响，目前观望心态浓重，中介访客主要以询价为主。

　　5、双方博弈还要看下一步政策指向：在政策调控下，需求端购买力受挫，购房情绪冷却，部分小业主二手房挂牌价微幅下调，而土地市场成交仍旧火热，显示出购房者、开发商、小业主之间不同心态的博弈，预计一手房市场在周边土地楼面价支撑下，除个别开发商走量需求下下调价格外，不会出现降价走量的情形;而二手房市场，小业主受非理性心态影响较大，在购房者观望情绪严重、需求量减少的情况下，会出现部分业主下调售价;土地市场与住宅市场冷热差异下，预计政策方面会有进一步动作，这也将成为影响市场走向的关键。

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　　Ps:本文内容仅供参考，不作为任何决策依据。