“别让华为跑了”背后：深圳能否再造“华为”？

　　相关数据显示，深圳2015年全市建设用地面积已经达到97550公顷（9.755亿平方米），距离《深圳市土地利用总体规划（2006~2020年）》要求的2020年规划控制目标（9.76亿平方米），仅剩下50公顷（50万平方米）的净增建设用地指标，而在这种背景下，深圳市规土委不得不在2017年5月将1600公顷的耕地予以牺牲，调整2020年规划控制目标，将建设用地增加2800公顷至100400公顷。虽然此举能暂时缓解土地供需矛盾，但在中央多次重申最严格的耕地保护制度要求之下，深圳的土地困境依然严峻。值得一提的是，深圳虽然连续多年经济总量排在全国第四位，但城市面积却只有北京的1/8，上海的1/4，广州的1/3.5，重庆的1/42。

　　为此，深圳市政府不得不将目光聚焦在“城市更新”上，但这对于包括华为在内的公司来说，既喜也忧，喜的是周边环境确实能得到改善，而忧的是房价、地价等在不断飙升。以华为所处的龙岗区坂田街道来说，此前龙岗区政府为“服务”华为喊出要打造“华为科技城”，由此也引入了多家知名房地产开发商，但结果却引发华为连发澄清公告称，华为科技城与华为公司并无关系，致使该项目最终改名为“坂雪岗科技城”。

　　记者近日走访坂雪岗科技城发现，受到周边居民拆迁阻力等影响，坂雪岗科技城并未完全落地成型，摩天大厦依然与村民的握手楼互相交错，但即便如此，房价却已经不能同日而语，科技城也基本房地产化。

　　“2011年佳兆业城市广场这边房价每平方米只有一两万元左右，现在都达到五六万元了。”Q房网的中介感概道。而就附近的商办类用房而言，依然不容乐观，据天安云谷工作人员介绍，该项目写字楼售价已达三四万元每平方米，而公寓产品几乎与周边住宅看齐，奔向5万元/平方米左右，而就租赁价格而言，也达每月每平方米120元至130元。“华为在我们这里租了两栋楼办公。”

　　放眼整个龙岗区及深圳，几乎也是涨声一片。据CRIC统计，2017 年，龙岗商品房均价为41495元/平方米，相较于2007年的成交均价为10764元/平方米，这10年的上涨幅度已经达到285%。

　　而深圳商品房（含一手住宅、公寓以及商办）均价也从2007年的14306元/平方米上涨至目前的57013元/平方米，涨幅为299%。

　　被绑架的“中小微”

　　事实上，深圳市近几年挂出的土地，其工业用地的占比并不低。据中原地产数据，自2012年至今，深圳挂出土地超300宗，出让成功265宗，出让面积超过768万平方米。从土地用途来看，商业用地占比最高，达到47%；而工业用地占比也不低，达到45%；三者中，居住用地出让面积占比最小，不足8%。

　　然而45%的工业用地，也并不能满足市场的需求。深圳市的创客密度，相较于规划预计的密度而言，整整溢出17.6倍，高密度的创客数量，挤压在有限的空间中，产业用地的供需关系显然“头重脚轻”。据深圳市政府印发的《关于促进创客发展三年行动计划（2015—2017年）通知》显示，深圳市政府计划从2015年开始，全市每年新增创客3万人。到2017年底，全市创客超过10万人。

　　前来深圳创业的创客人数，却远远超过了计划中的10万人。据统计，2016年深圳创业者超过176万人，截至2016年年底，深圳累计实有商事主体超268万户，创业密度居全国首位。随着深圳市场主体的增多，深圳的产业空间也愈发稀缺。

　　另外，记者注意到，由于供需不平衡，写字楼租金等也是一路水涨船高。据中原地产数据显示，2017年4月至2018年2月，深圳甲级写字楼租金指数在228~264元/平方米/月的范围内浮动。而与深圳相邻的广州，其甲级写字楼的租金范围，仅在185~190元/平方米/月的范围内浮动。

　　此外，据易居研究院数据显示，2016年、2017年深圳甲级写字楼空置率为13.26%和16%，但截至2018年第二季度，全市空置率仅为9.7%。“深圳当前的写字楼空置率显然不高，从全国角度看，类似低于20%的空置率都属于不错的状态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进置评说。

　　几年前，毅然卖掉北京房产来深圳的老马已经是多年的创业老兵，出身联想产品经理的他一直从事智能硬件行业，其对租金和实体企业的发展深有感触。100多平方米的写字间既是仓库也是办公室，每月光租金就要高达七八千元，再加上10多人的团队薪酬、保险等，月固定成本基本在一二十万元左右。到深圳后，他把卖房的钱拿出一小部分以首付形式在深圳买了一套房，而大部分则全部投入到公司中。

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